集资房不能办证转让合同是否有效

来源：检察日报作者：赖国东　曾春华发布时间：2017-09-18 09:21:25 浏览次数：7155

　　2003年，原告与被告签订协议书，约定被告购买原告参与单位建成的集资房一套。其后，被告支付了全部购房款，原告将房屋及钥匙交给了被告。2004年，被告将上述房屋进行了装修并入住至今。根据当地的政策，由于原告已参加另一套住房的房改，该套房屋不能再次参与房改并取得房产证，故被告一直未取得该套房屋的房屋所有权证。2016年，原告向法院提起诉讼，以该集资房未能办理房产证及过户登记为由，请求确认双方转让合同无效，要求被告返还房屋。法院认为，未办理权属证书的集资房买卖不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，双方转让合同有效。

　　房产证不能办理不违反强制性规定。我国城市房地产管理法第38条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”该规定之立法本意是在房屋所有权不明情况下，限制房地产权属交易，这是行政管理部门办理土地使用权权属变更登记需要遵守的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定。

　　房产证不能办理不损害他人合法权益。根据合同法第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”合同无效的认定以是否损害他人合法权益为前提，集资房作为我国房屋制度改革过渡期的一种特殊产物，并非权属不明之房屋，亦不属于违法建筑物，未办理房产证并不损害他人合法权益。因此，本案不属于上述法律规定之无效情形。

　　房产证不能办理不影响转让合同之效力。物权法第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。由此，房屋转让合同是房屋所有权发生变动的原因，其效力判断不以所有权的变更登记为依据。未能办理房产证仅影响合同的履行，并不影响转让合同之效力。

　　综上，本案集资房属于合法建筑物，其转让并未损害他人合法利益，虽然没有办理房产证，但并不影响双方转让合同之效力，原告请求确认双方合同无效没有法律依据，应当驳回其诉讼请求。

　　（作者单位：江西省赣州市中级人民法院，江西省石城县人民检察院)